Жилищное право полностью

Нестандартные риски. Кредитные риски увеличиваются или уменьшаются в зависимости от многих других критериев и показателей. В частности, это виды собственности на недвижимость, принадлежность заемщиков к той или иной профессии. Нельзя буквально переносить западные зависимости, например в США, к группам риска в России. В России складывается ситуация, когда только предпринимательский класс, с непредсказуемостью его бизнеса, может воспользоваться услугами ипотечного кредита, а государственные и муниципальные служащие и другие группы населения лишены этой возможности. Кроме того, массовая жилая застройка многоэтажными домами как основной вид российского жилья будет базовой для развития ипотечного кредитования. Должны вырабатываться свои технологии, приспособленные к российской действительности, свой банковский маркетинг, андеррайтинг и основанные на них специальные стандарты ипотечного кредитования. Здесь необходимо остановиться еще на одном вопросе кредитного риска, присущем России, – риске невозможности кредитора обратить взыскание на залог. Именно поэтому столь популярно на Западе применение второго кредита, последующего кредита, нового кредита, зачет старого, новых технологий рефинансирования, дающих возможность продлить сроки кредитования, пересчитать кредит в соответствии с новой стоимостью недвижимости, а следовательно, уменьшить взносы, процентные ставки, т. е. дать возможность заемщику расплатиться с кредитором.

Современное российское законодательство нашло некий компромисс и допускает, кроме судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, внесудебный порядок (без обращения в суд) на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (в соответствии со ст. 51 и 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое решением суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов (ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Российский закон предусматривает приобретение залогового имущества залогодержателем (ст. 55) для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, путем заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя с единственным исключением для залогодержателя – приобретение земельных участков (п. 3 ст. 55).

В соответствии со статьей 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное жилье не служит основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье единственное. В этом случае с залогодателем и членами его семьи заключается договор найма. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома и квартиры в многоэтажных жилых домах проживающие в них собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретения квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье, если он и члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке обязательство освободить жилье в случае обращения на него взыскания.

Несмотря на то что законодательство (Гражданский, Гражданско-процессуальный кодексы и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») предусматривает реализацию недвижимости и выселение заемщика, соответствующая судебная практика отсутствует. Это одна из причин того, почему действительно ипотечных кредитов слишком мало, а банки не предоставляют их, заключая с заемщиком кредитный договор. Проблематичность принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (обращение взыскания на заложенное имущество, выселение заемщика) делает ипотечные кредиты сверхрискованными. Именно поэтому вместо реальной ипотеки наибольшее распространение получили схемы кредитования под названием «продажа жилья в рассрочку» или заключение с заемщиком договора аренды жилого помещения с правом его выкупа в дальнейшем (договор аренды с правом выкупа). Должна быть разработана четкая система взыскания имущества, внебанковской реализации заложенного заемщиком банку имущества. Планируется, что этим будут заниматься коммерческие структуры, имеющие лицензию Минюста России. Такие организации уже существуют.