Таким образом, условно доступный кредит определяется как кредит, первоначальные платежи по которому равны платежам по стандартному кредиту с нижней фиксированной ставкой, а выплаты по кредиту не превышают рамочных стандартов в течение всего кредитного срока. В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи, – коэффициент ОЦД. В странах сбалансированной рыночной экономики этот показатель колеблется в пределах 3–4, в высокоразвитых странах – 2–3,5. В целом считается, что рынок жилья и рынок ипотечного кредита могут нормально функционировать, если коэффициент ОЦД не превышает 4,5.
Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время в России данный показатель более чем в 10 раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьируется в пределах 1:10.
В еще большей степени, чем сроки кредитования, на доступность кредита влияют российские банковские ставки. В связи со спецификой рыночного развития для России должны быть разработаны свои реальные критерии и показатели. Например, в расчет стандартного субсидированного кредита обязательно должны быть включены не только общие доходы семьи, но и обязательные среднедушевые расходы, рассчитанные исходя из реального прожиточного минимума.
Существуют и другие показатели, определяющие доступность и надежность кредита. В разряд общепринятых норм (стандартов) ипотечного кредитования включен коэффициент, определяющий отношение стоимости обслуживания кредита к доходам (годовые процентные выплаты за кредит к годовому совокупному семейному доходу). В России этот показатель (коэффициент) в два-три раза выше западноевропейского. И если платить только за обслуживание кредита, а основную сумму долга не выплачивать, то и в этом случае никакие рамочные стандарты ипотечного кредитования в России не выдерживают такой нагрузки, особенно в первые годы кредитования. Клиент (заемщик) должен оплачивать только расходы на обслуживание кредита в размере чуть ли не своего дохода или суммы, в несколько раз превышающей средний доход. То же самое можно сказать и о расходах на юридическое оформление сделки (юридические, риэлторские услуги, регистрацию, страхование, оценку), которые ложатся на заемщика и довольно высокие, а по отношению к средним доходам – сверхвысокие.
Выполнение стандартных требований кредиторов к доходам заемщика, основанных на коэффициентах кредитоспособности, надежности и доступности (ОЦД), – это элементарная защита кредитора на первом этапе от кредитного риска. Анализ всех коэффициентов доказывает необходимость реальной оценки доходов заемщика, уровня инфляции, а также учета развития или, наоборот, свертывания производства. В США существовало «правило красной линии», в границах которой кредиты не могли выдаваться. Это были опасные с точки зрения кредитного риска зоны. Наверное, это можно считать дискриминацией, однако в период нестабильной экономики подобный способ – естественный уход кредиторов от рисков.
Расчеты наглядно показывают, что кредит самостоятельно, без субсидирования, продления (увеличения) сроков кредитования, применения специальных технологий для основной группы населения существовать не может. И если ипотечное кредитование считается рискованным кредитованием, то просчитать уровень рисков ипотечного кредита в России пока невозможно. Это сверхрисковое инвестирование, что, собственно, и объясняет отсутствие ипотечного кредитования в России. Реализация программы становления и развития ипотечного кредитования только коммерческими структурами в настоящий момент экономически невозможна, и ни одна структура на это не пойдет. Никто, кроме государства, не возьмется самостоятельно решать эту проблему при данных экономических показателях, в частности, низких доходах населения и нестабильности экономического развития страны. Проблема заключается не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологий, а в том, чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит была, по крайней мере, адекватна необходимым банковским затратам с отдачей минимальной прибыли (для этого нужны гарантии государства). При этом заемщик и кредитор должны быть ограждены государством от манипулирования на всех уровнях ценами, налогами, от сильного воздействия проходящих экономических процессов.
