Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей кредитов на жилье банки, – с нехваткой средств для финансирования ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним инвесторам и выручить деньги для выдачи новых кредитов. Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипотечных облигаций в России может начаться настоящий ипотечный бум.
Серьезно тормозит работу сотрудников банков, занимающихся ипотечным кредитованием, чрезвычайно сложная и запутанная система регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Документы необходимо представлять многим не связанным друг с другом организациям, нередко расположенным в разных населенных пунктах. Динамику развития ипотечного рынка могут серьезно корректировать «внешние силы», например инфляция [109] . Несмотря на то, что в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» внесены поправки, снимающие препятствия к их (бумаг) выпуску, чтобы компании получили возможность эмитировать ипотечные облигации, необходимо принять подзаконные акты. Для чего так же нужны изменения законодательства? В России отсутствуют специальные обеспечительные счета, которые дают инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие по ипотечным кредитам, дойдут до него, а не затеряются в закоулках финансовых цепочек. Чтобы позитивный механизм действия рынка ипотечных облигаций заработал, необходимо дать возможность институциональным инвесторам, прежде всего пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства в эти бумаги. Инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. Причем первые две группы наиболее привлекательны для рынка ипотечных ценных бумаг. По оценкам Всемирного банка, одни пенсионные фонды могут инвестировать в ипотечные ценные бумаги около 120 млрд руб. Таким образом, для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих задач:
1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;
2) разработка и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
4) налоговое стимулирование граждан – получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, – с другой;
5) обеспечение равных условий для свободной конкуренции субъектов рынка ипотечных кредитов;
6) формирование механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
7) доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
8) формирование нормативно-законодательных основ использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
9) разработка комплексной схемы реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.
Ипотечное кредитование жилья – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства, и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.
