Жилищное право полностью

Российское законодательство позволяет заемщику выполнять денежные требования кредитора (залогодержателя) только из стоимости заложенного имущества. Сейчас, когда еще не сформировалась реальная стоимость недвижимости в России, это в какой-то степени может защитить заемщика от общих экономических встрясок. Однако кредитор может получить удовлетворение по обязательствам заемщика за выданный кредит только исходя из стоимости недвижимого имущества, что препятствует становлению института ипотеки. Обычно падение стоимости недвижимости дает повышение отказов заемщиков от выплат по кредиту, что еще больше уменьшает ликвидность недвижимости и вызывает дополнительное падение цен. Эти вопросы серьезно сдерживают кредитные институты, требуя более тщательного и осторожного подхода к ним кредиторов.

Когда удовлетворение денежных требований ввиду падения стоимости недвижимости проблематично, усиливается возможность признания судом недействительности соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований кредитора (п. 5 ст. 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Эти положения законодательства, защищающие заемщиков, будут сильно влиять на выдачу ипотечного кредита.

Риски и страхование. Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высокорискованным, вызывают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом роль страхования – одна из главных. Ипотечный рынок без страхования существовать не может. Вопрос страхования серьезен тем, что он связан со стоимостью недвижимости, которая, в свою очередь, выходит за рамки одного кредитного института и затрагивает всю кредитно-финансовую схему. Роль страхования состоит в уменьшении кредитного риска, в его перераспределении. На Западе затраты на страхование страхового объекта довольно низкие. Стабильность, эффективность работы всех звеньев финансово-инвестиционной системы служит в определенной степени гарантией ипотечных отношений. Это и определяет низкую стоимость реального страхования, имеющего и низкие риски.

Вся западная финансовая система сильно реформировала и страховой рынок. Если несколько десятков лет назад страховые институты успешно работали со страхованием на ипотечном рынке (и с ценными бумагами), то в результате трансформации инвестиционных институтов и функций 75 % европейских банков занято на рынке страховых услуг, а 37 % страховых фондов успешно работают на рынках банковских услуг, в том числе ипотечных.

В России же страхуется менее 10 % от всех принятых на Западе потенциальных рисков. Высокая инфляция не дала по-настоящему развиться этому важному институту, т. к. вся финансовая система перестраивается на работу с краткосрочными активами. А институту страхования, как и институту ипотеки, необходимы свои экономические условия и предпосылки. Частное страхование, как и частное ипотечное кредитование, существует лишь в определенной экономической среде: при инфляции более 7 % в месяц сходит на нет страхование жизни, при инфляции в 10–12 % исчезает спрос и на другие страховые услуги.

В России вопрос страхования почти полностью выпадает из финансового и правового поля. Без института страхования и принятия на себя определенных рисков (или части) субъектами, имеющими такую финансовую возможность или государственный институт гарантий, при меняющихся экономических условиях ипотечное кредитование развиваться не сможет.

Долгосрочный характер кредитования требует эффективной политики, принятия срочных стабилизирующих мер при всевозможных «сбоях» в экономике. Именно потому, что ипотечное кредитование в России – это сверхрисковая программа, она может проводиться только с помощью государства, т. к. без реального государственного участия ипотека самостоятельно развиваться не будет [106] .

Обычную форму страхования использует в основном заемщик. Однако, допустим, в случае перепродажи такого кредита финансовым посредникам существует и страхование кредита кредиторами (обычно через страхование залога, но может быть и другой вид страхования).

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 %, а средства населения – лишь 14,6 % (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).