В один прекрасный день владельцу помещения потребовалось аккумулировать средства для нового проекта. Ему нужно было продать ряд принадлежащих ему объектов недвижимости, включая то помещение, где располагалась ассоциация. Он заранее предупредил Юлию, что выставляет помещение на продажу. Конечно, он пообещал, что попросит нового собственника по возможности полюбовно договориться с ассоциацией. Но какой резон новому владельцу договариваться об арендной плате ниже рыночной? Либо он будет брать с ассоциации аренду на рыночных условиях, либо попросит их съехать. И сдаст помещение в аренду под какой-нибудь магазин. Тем более что и расположение помещения, и площадь отлично это позволяют.
Друзья, с которыми Юлия обсуждала эту ситуацию, навели ее на мысль: а почему бы не приобрести это помещение самой? Особенно если учесть, что владелец помещения может продать его Юлии по весьма привлекательной цене. Разумеется, при условии быстрой оплаты. Переезд в другое помещение в любом случае создал бы серьезные проблемы. Ассоциация работает только с частными лицами. Они привыкают к тому месту, куда приезжают, и весьма чувствительны к переезду офиса. Тем более что офис ассоциации располагается в этом помещении уже семь лет.
Кое-какие средства у Юлии уже были накоплены: ассоциация приносила ей не очень большой, но довольно стабильный доход. Небольшой кредит удалось оперативно получить в банке. Один из друзей Юлии согласился на паях вложиться в приобретение недвижимости, это дало еще несколько миллионов. До полной стоимости помещения не хватало всего 1 миллиона, но вот его найти никак не удавалось.
Выход из ситуации нашелся, когда еще один из друзей Юлии познакомил ее с частным банкиром и лично за нее поручился. Необходимый миллион был предоставлен, сделка прошла. При этом совокупный размер процентов, ежемесячно выплачиваемых по кредиту и частному займу, оказался даже ниже, чем установленная до этого льготная арендная плата. А ведь если бы помещение приобрел кто-то другой, аренда была бы сразу же повышена в два, а то и в два с половиной раза.
Интересно, что, как только Юлия стала собственницей помещения, ее отношение к нему начало меняться. Не прошло и двух месяцев, как она сделала перепланировку помещения, позволившую существенно повысить эффективность его эксплуатации. Семь предыдущих лет, когда она находилась в этом помещении в качестве арендатора, мысль о перепланировке почему-то не приходила ей в голову.
История № 4: аренда вместо продажи
Деловые интересы Александра на протяжении многих лет были связаны с недвижимостью. Он занимался строительством домов, покупал и продавал различные объекты недвижимости. Принадлежащая ему компания осуществляла проектные работы. Как по объектам самого Александра и его партнеров, так и для внешних заказчиков.
К весне 2010 года положение дел у Александра, как и у многих других строителей и девелоперов, было не самым радужным. Немало объектов недвижимости и земельных участков в собственности – и вместе с тем ощутимый дефицит наличных средств. Ряд объектов был выставлен на продажу, но лишь немногие удалось продать за сколько-нибудь приемлемую цену. Многие объекты требовали дополнительных инвестиций, без которых они не могли принести хоть какой-нибудь доход. Недвижимость проедала сама себя.
В одном из построенных Александром зданий у него имелось в собственности обширное помещение. Здание находится в самом центре города. Продав это помещение под офис, Александр получил бы более чем достаточную сумму, чтобы закрыть дыру в капитале. К сожалению, подходящего клиента на приобретение помещения никак не удавалось найти. Складывалось впечатление, что рынок недвижимости города, в котором жил и работал Александр, как умер зимой 2008–2009 годов, так и не воскрес.
Зато в процессе общения с хорошим знакомым – директором регионального представительства федерального медийного холдинга – Александр выяснил, что им скоро потребуется помещение под расширение офиса. В том здании, где до этого находилось региональное представительство, хороших возможностей для этого не было. Да и отношения с владельцами здания были нелучшими. Предпочтительнее было переехать.
Однако им не требовалось помещение в собственность. Зато они готовы были оплачивать аренду по вполне нормальной ставке. Но и помещение им требовалось в полностью готовом виде, уже с ремонтом, отделкой и проведенными коммуникациями. Причем при ремонте, отделке помещения и особенно проведении коммуникаций обязательно нужно было учесть их пожелания.
Александр обдумал этот вариант. Хотя в этом случае разово получить значительную сумму не удастся, зато после переезда арендаторов можно будет ежемесячно получать вполне ощутимые арендные платежи. Сложность была в том, что для ремонта и отделки помещения требовалось несколько миллионов. А свободных средств у Александра не было совершенно.
