Экономическая революция двенадцатого и тринадцатого веков, как и восемнадцатого и двадцатого, вызвала переворот в обществе и правительстве. Новые классы поднялись к экономической и политической власти и придали средневековому городу ту энергичную и драчливую независимость, которая достигла кульминации в эпоху Возрождения.
Вопрос наследственности и среды затрагивает города, а также гильдии Европы: были ли они прямыми потомками римских муниципалитетов или новыми образованиями, отложенными потоком экономических перемен? Многие римские города сохранили свою преемственность через века хаоса, нищеты и упадка; но лишь немногие в Италии и юго-восточной Франции сохранили старые римские институты, и еще меньше — старое римское право. К северу от Альп на римское наследие наложились законы варваров, а политические обычаи германского племени или деревни в какой-то мере просочились даже в древние муниципалитеты. Большинство трансальпийских городов принадлежали к феодальным владениям и управлялись по воле и назначению своих феодалов. Муниципальные институты были чужды тевтонским завоевателям, а феодальные — естественны. За пределами Италии средневековый город возвышался благодаря формированию новых торговых центров, классов и держав.
Феодальный город вырастал, как правило, на возвышенностях, на пересечении дорог, вдоль жизненно важных водных путей или на границах. Вокруг стен феодального замка или укрепленного монастыря медленно развивалась скромная промышленность и торговля горожан или бюргеров. Когда норвежские и мадьярские набеги утихли, эта внешняя деятельность расширилась, лавки размножились, а купцы и ремесленники, бывшие некогда временными, стали оседлыми жителями города. Однако во время войны безопасность вернулась, и внешнее население построило вторую стену, более широкую, чем феодальный ров, чтобы защитить себя, свои лавки и товары. Феодальный барон или епископ по-прежнему владел и управлял этим расширенным городом как частью своего домена; но его растущее население становилось все более торговым и светским, испытывало беспокойство из-за феодальных пошлин и контроля и замышляло завоевать городскую свободу.
На основе старых политических традиций и новых административных потребностей возникло собрание горожан и корпус чиновников; и все больше и больше эта «коммуна» — тело политическое — управляла делами города — тела географического. К концу XI века купеческие лидеры стали требовать от феодалов хартий коммунальной свободы для городов. С присущей им проницательностью они играли один владыка против другого — барон против епископа, рыцарь против барона, король против любого из них или всех вместе. Горожане использовали различные средства для достижения муниципальной свободы: они давали торжественную клятву отказаться от баронских или епископальных пошлин и налогов и сопротивляться им; они предлагали лорду фиксированную сумму или ренту за хартию; в королевском домене они добивались автономии денежными пожалованиями или военными услугами; иногда они прямо объявляли о своей независимости и устраивали насильственную революцию. Турне воевало двенадцать раз, прежде чем его свобода была завоевана. Лорды, испытывавшие нужду или долги, особенно при подготовке к крестовому походу, продавали хартии на самоуправление городам, которые находились в их владении; многие английские города таким образом получили местную автономию от Ричарда I. Некоторые лорды, прежде всего во Фландрии, предоставляли хартии неполной свободы городам, чье торговое развитие увеличивало доходы баронства. Дольше всего сопротивлялись аббаты и епископы, поскольку клятва при посвящении обязывала их не снижать доходы своих аббатств или соборов, за счет которых финансировалось их многочисленное служение; поэтому борьба городов против их церковных владельцев была наиболее ожесточенной и продолжительной.
