Избранные труды. Том III полностью

Из сказанного видно, что правомочия членов семьи, проживающих совместно с пайщиком в кооперативной квартире, не могут получить однозначной оценки – лишь как право проживания или только как право на жилое помещение. До тех пор, пока пайщик сохраняет членство в ЖСК, правомочия членов его семьи не выходят за пределы права проживания. Но это – особое право проживания, уступающее по устойчивости праву пайщика только в том смысле, что может быть прекращено вследствие выбытия пайщика из состава кооператива. После прекращения отношений членства между ЖСК и пайщиком, а в отношениях между разводящимися супругами и независимо от этого, право проживания либо прекращается, либо сохраняется у одних и преобразуется в право на жилое помещение у других членов семьи.

Право проживания. От права на жилое помещение право проживания отличается тем, что производно (зависимо) от него, носит временный (срочный) характер, ограничено правомочиями, предоставленными обладателем права на жилое помещение, и возникает из поднайма или вселения временных жильцов.

Поднаем… устанавливается договором нанимателя жилого помещения с третьим лицом – поднанимателем. В поднаем может быть сдано жилое помещение целиком, если наниматель и все члены его семьи временно отсутствуют, сохраняя право на это помещение. Для сдачи в поднаем части помещения требуется, чтобы в результате вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилась площадь в размере не менее установленной нормы (в РСФСР – 9 кв. м).

Обязательной предпосылкой действительности договора поднайма является согласие на его заключение наймодателя и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя. При сдаче во временное пользование третьих лиц жилого помещения в квартире ЖСК возникают наемные, а не поднаемные отношения, ибо сам сдающий не является нанимателем – он пользуется помещением в силу членства, а не договора жилищного найма. Однако правила ГК, установленные для поднайма, распространяются и на эти отношения с тем, что их возникновение предполагает согласие не наймодателя, а правления ЖСК… И только в служебных помещениях договор поднайма заключен быть не может.

Поднаем – договор возмездный и срочный. Взимаемая с поднанимателя квартирная плата не должна превышать той, которую за сданное в поднаем помещение вносит сам наниматель, а в ЖСК – возмещаемых наймодателем за то же помещение эксплуатационных расходов… Повышение квартирной платы до двукратного размера допускается, только когда наряду с жилым помещением поднаниматель пользуется предметами домашней обстановки. Извлекаемые нанимателем посредством поднайма нетрудовые доходы подлежат взысканию в пользу государства. А если нетрудовые доходы извлекаются путем систематической сдачи в поднаем изолированной комнаты, она может быть изъята у нанимателя по правилам ст. 5 ГК, запрещающей осуществление права вопреки его назначению в нашем обществе.

Срок при поднайме существен потому, что за поднанимателем не признается право возобновить договор по его истечении. И если не состоится соглашение о пролонгации договора, наниматель с наступлением обусловленного срока вправе в судебном порядке выселить поднанимателя. Такое же право наниматель имеет и по бессрочному договору, но должен предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца.

Поднаниматель состоит в правоотношениях только с нанимателем, которые, однако, производны от отношений последнего с наймодателем. Поэтому наниматель отвечает перед наймодателем за действия поднанимателя, и независимо от истечения срока поднайма он прекращается одновременно с прекращением жилищного найма.

Временные жильцы… отличаются от поднанимателей тем, что они вселяются в жилое помещение не только для временного, но и безвозмездного проживания (как гости, знакомые и т. п.). Право на их вселение вытекает из всех видов жилищных обязательств, включая обязательства, связанные со служебными помещениями. Оно может быть по взаимному согласию осуществлено как нанимателем (членом ЖСК), так и проживающими с ним совершеннолетними членами семьи. Согласия наймодателя (правления ЖСК) на его осуществление не требуется. Но если временные жильцы вселяются на срок свыше полутора месяцев, необходимо соблюсти то же, что и при поднайме, условие о размере жилой площади, приходящейся на каждого проживающего.

Указанный срок важен, однако, не для содержания правомочий временных жильцов, а только для определения условий их вселения. Наниматель и совершеннолетние члены его семьи могут в любое время потребовать, чтобы временный жилец освободил помещение, и вправе выселить его в судебном порядке. Лишь такие временные жильцы, как поселившиеся к своим подопечным опекуны и попечители, выселяются после прекращения опеки или попечительства.