Избранные труды. Том III полностью

Принадлежащее поднанимателям и временным жильцам право на проживание, сколько бы оно ни продолжалось, не может перерасти в право на жилое помещение. Исключение сделано для двух случаев: а) за опекунами и попечителями, назначенными к престарелым или инвалидам и поселившимся на их площадь, эта площадь может быть закреплена исполкомом после прекращения опеки (попечительства), если они добросовестно выполняли свои обязанности; б) исполком обязан закрепить освобожденное нанимателем жилое помещение за поднанимателями или временными жильцами, если ими являются инвалиды Отечественной войны, семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести на фронтах Отечественной войны, и если перечисленные поселились на данную площадь до 1 января 1948 г.

Субъекты. В этом обязательстве субъектами являются предоставляющий жилое помещение в пользование и его пользователь.

В качестве предоставляющего помещение в пользование выступает наймодатель или ЖСК. ЖСК – кооперативная, т. е. социалистическая организация. Наймодателем же может быть и гражданин – не только собственник, но и арендатор строения. От того, какой жилой фонд наймодатель представляет, во многом зависит правовой режим возникшего обязательства. Если сданное внаем жилое помещение перейдет в собственность или оперативное управление другого лица, наниматель не лишается своих прав… В отношениях между гражданами такой факт вообще оставляет права нанимателя неприкосновенными… Если дом местного Совета передается ведомству, даже имеющему право на выселение лиц, прекративших с ним трудовые отношения, тот, кто уже проживал в передаваемом доме, сохранит те же права, которые принадлежали ему в доме местного Совета. Напротив, при передаче такими ведомствами своих домов местному Совету проживающие в них жильцы приобретают обычные права нанимателей в домах местных Советов, независимые от трудовых отношений с данным ведомством.

Нанимателем по договору жилищного найма и членом ЖСК может быть только гражданин, но не юридическое лицо. Если юридическое лицо снимает часть жилого дома для собственных нужд, возникают отношения имущественного, а не жилищного найма. Когда же предприятие или учреждение по соглашению с индивидуальным собственником поселяет в предоставленной ему квартире или комнате своих работников для проживания, отношения собственника дома с юридическим лицом регулируются нормами об имущественном найме, а к его отношениям с жильцами применяются нормы жилищного законодательства.

Изменения могут произойти на стороне не только предоставляющего, по и получающего жилое помещение в пользование. Мы уже касались таких случаев, когда речь шла о вселении к нанимателю членов его семьи, а также о замене пайщика ЖСК. Кроме того, субъектный состав жилищного обязательства меняется вследствие замены выбывшего нанимателя и обмена жилых помещений.

Замена нанимателя осуществляется по правилам ст. 315 ГК, рассчитанным на все виды жилищных обязательств, кроме установленных в служебных помещениях и специальных жилищных обязательств в ведомственных домах[200].

Поскольку члены семьи имеют равные с нанимателем жилищные права, особое выделение этой фигуры приобретает лишь тот практический смысл, что от его имени заключается договор жилищного найма и в непосредственных отношениях с ним наймодатель решает все связанные с пользованием жилым помещением вопросы. Тем не менее надобность в замене нанимателя другим членом семьи иногда возникает. Это происходит в случае выбытия, смерти или даже при жизни нанимателя, если семья признает почему-либо его оставление нецелесообразным. Тогда по требованию любого совершеннолетнего члена семьи, обладающего правом на жилое помещение и имеющего самостоятельный источник средств существования, наймодатель обязан признать его нанимателем, внеся соответствующие изменения в договор жилищного найма. Однако для предъявления такого требования необходимо согласие всех других совершеннолетних членов семьи, а при жизни первоначального нанимателя – также и его согласие. В случае возникновения спора по этому поводу с наймодателем или между совершеннолетними членами семьи он разрешается в судебном порядке.

Обмен жилых помещений регулируется ст. 325–327 ГК, Инструкцией Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. и п. 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.