В-третьих, для оформления обмена жилого помещения, находящегося в доме местного Совета или ведомства, подается специальное заявление с приложением к нему справки о том, какое помещение наниматель занимает и кто проживает в нем с правом и без права на жилую площадь. В самом заявлении или в приложении к нему свидетельствуется согласие на обмен совершеннолетних членов семьи, а также ведомства, если в его доме расположено хотя бы одно из обмениваемых помещений. Соглашение об обмене вступает в силу лишь после выдачи исполкомом местного Совета обменных ордеров. Обмен в пределах индивидуального жилого фонда считается совершенным, как только стороны оформят письменно соглашение о нем, а если письменная форма не соблюдена, – то после фактического переселения каждого из нанимателей на площадь контрагента.
В-четвертых, в домах местных Советов и ведомств стороны обязаны до переселения передать соответствующим домоуправлениям под расписку обменные ордера, служащие единственным основанием для занятия полученных по обмену помещений. Если это требование не выполнено, поселение рассматривается как самоуправное и влечет за собой выселение без суда, в административном порядке. Стороны делают также надпись на договорах найма обмениваемых помещений о передаче контрагенту всех прав и обязанностей, вытекающих из договора.
Договор об обмене жилого помещения, являясь гражданско-правовой сделкой, может быть принудительно осуществлен и оспорен по основаниям, допускающим оспаривание сделок вообще. Бывает, что уже после получения обменных ордеров одна из сторон уклоняется от реализации обмена. Поскольку с момента выдачи ордера обменный договор считается совершенным, вторая сторона вправе добиваться принудительного переселения в судебном порядке. Кроме того, обменная сделка может страдать теми или иными пороками, обусловливающими ее недействительность. При таких обстоятельствах заинтересованные лица вправе обратиться в суд с требованием об аннулировании ордера, а если он уже реализован, то и с иском о выселении контрагентов, которым возвращается прежняя площадь, поскольку право на нее не утрачено. Иски предъявляют жилищные органы, когда обмен носит спекулятивный или фиктивный характер, отдельные граждане, когда обмен нарушает их законные интересы, или сами обменивающиеся стороны, когда обмен совершен под влиянием угрозы, насилия, обмана, заблуждения и т. п.
Контрагенты, предъявляющие иски о признании обменной сделки недействительной, чаще всего ссылаются на то, что полученная ими в порядке обмена площадь имеет существенные недостатки. При разрешении таких дел суд должен установить, знал ли контрагент о недостатках. Например, по делу установлено, что истцы неоднократно бывали у А., видели, что комната, которую она занимала, находится в старом доме и что эта комната требует ремонта, но один из истцов настаивал на обмене, так как по семейным обстоятельствам не мог продолжать жить в прежней квартире. Ввиду этого суд не нашел оснований для удовлетворения иска о признании обменного договора недействительным. Когда же выявляется нарушение установленного порядка обмена или его противозаконность, заявленный иск об аннулировании обмена подлежит безусловному удовлетворению.
Особые правила введены для обмена, одним из объектов которого является жилое помещение, находящееся в пользовании члена ЖСК… В этих случаях необходимо, чтобы контрагент пайщика был принят в члены ЖСК и исполком местного Совета разрешил обмен. Отказ ЖСК в приеме в кооператив контрагента пайщика не подлежит судебному обжалованию. Но если в ЖСК контрагента принимают, а исполком в разрешении на обмен отказывает, его действия могут быть оспорены в судебном порядке. Принимаемый в связи с обменом в кооператив новый член должен внести пай, который используется для возврата пая выбывающему из кооператива члену. И только когда оба совершающих обмен контрагента состоят членами одного и того же или разных ЖСК, стороны передают друг другу право на равные суммы пая, а разница в паенакоплениях вносится в кооператив одной из них и выплачивается кооперативом другой.
Нетрудно заметить, что, включая элементы обмена, охарактеризованные действия не сводятся только к обмену в юридическом его понимании. Обмен означает взаимную уступку прав и обязанностей. Но для занятия на основе обмена помещения в кооперативном доме должно последовать принятие контрагента в члены ЖСК, кроме случаев, когда обмениваются помещения одного кооператива. Хотя такое принятие и обусловлено соглашением об обмене, однако право членства не уступается, а по решению общего собрания возникает непосредственно в лице нового пайщика. Только с учетом отмеченных обстоятельств и лишь в условном его значении термин «обмен» следует применять к соответствующим отношениям.
