По своему юридическому содержанию обмен существенно отличается от замены нанимателя. Замена нанимателя, продолжающего проживать на той же площади, сама по себе не вносит каких-либо изменений в субъектный состав жилищного обязательства. Иной характер носит обмен, сущность которого состоит в том, что по соглашению, заключенному нанимателями жилых помещений, каждый из них передает свою площадь другому, получая в обмен на нее площадь контрагента. При этом каждая сторона становится участником жилищных правоотношений, в которых состоял с наймодателем до обмена ее контрагент. Иначе говоря, обмен представляет собой взаимный перенаем жилых помещений, и именно с учетом этого обстоятельства определяются его правила.
Обмен возможен в пределах квартиры, дома, разных домов одного фонда (фонда местного Совета, ведомственного фонда), разных домов различных фондов (домов ведомственного фонда и фонда местного Совета), а также в пределах одного города или разных городов (междугородный обмен). Не допускается лишь обмен служебных помещений, а помещение, занимаемое по специальному жилищному обязательству в ведомственном доме, можно обменять только с лицом, состоящим в трудовых отношениях с тем же ведомством. Никаких других ограничений по видам жилищных обязательств, служащих основанием обмена, закон не устанавливает. Поэтому не исключен обмен помещения, занимаемого нанимателем в доме личного собственника, на площадь в доме ведомства или местного Совета[201]. На общих основаниях вправе произвести обмен и гражданин – арендатор дома местного Совета.
По числу субъектов обмен бывает прямым, когда он совершается между двумя нанимателями, и многосторонним (множественным), когда в нем участвуют три и большее число нанимателей. Материальным объектом обмена, по общему правилу, должно являться отдельное помещение – квартира, комната, хотя бы и не изолированная. Обмен части комнаты допустим в исключительных случаях, например, когда это требуется для обеспечения совместного проживания супругов[202]. При обмене необходимо соблюдение ряда условий.
Во-первых, должно быть получено согласие на обмен всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, если за ними сохраняется право на площадь, а когда в обмен передается площадь подопечного, требуется согласие органа опеки. Обмен смежных комнат допускается только с согласия всех проживающих в них лиц независимо от того, обмениваются ли обе комнаты или одна из них. При отказе в согласии со стороны перечисленных лиц можно добиваться обмена в принудительном (судебном) порядке. Хотя п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. и связывает принудительный обмен только с виновным поведением одного из проживающих в данной квартире или комнате, необходимость такого обмена вызывается также другими основаниями[203]. И суд должен удовлетворить требование об обмене, если он целесообразен (ввиду, например, ненормальных отношений, сложившихся между членами семьи) и не ухудшает жилищных условий лиц, отказывающих в согласии на его совершение.
Во-вторых, должно быть получено согласие на обмен со стороны личного собственника дома, в котором наниматель проживает, причем это согласие имеет безусловное значение, и отказ собственника не подлежит судебному оспариванию. В ст. 325 ГК указывает также на необходимость согласия наймодателя при обмене жилого помещения, находящегося в доме ведомственного фонда. Но соответственно указаниям той же статьи в этом случае отказ в согласии на обмен может быть оспорен в судебном порядке, а основанием к отказу могут служить только обстоятельства, предусмотренные в ст. 326 ГК и в Инструкции от 9 января 1967 г. Вместе с тем и обмен жилого помещения в доме местного Совета, необходимость согласия которого вообще не предусмотрена, исключается по тем же основаниям. К ним относятся: а) предъявление иска к нанимателю о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения; б) спекулятивный (например, обмен с доплатой) или фиктивный характер обмена (уступка под видом обмена права на жилое помещение); в) дом, в котором наниматель проживает, находится под угрозой обвала или подлежит сносу; г) иногородний обмен сопряжен с нарушением условий прописки в Москве, Ленинграде и курортных зонах или требует оформления, при котором обменные ордера должны выдаваться за пределами этих городов и зон. При отсутствии всех перечисленных оснований обмен осуществим путем предъявления судебного иска как в случае, если исполком отказывает в его оформлении, так и когда ведомство не дает на него согласия[204]. Отсюда следует, что, несмотря на различные формулировки, закон в принципе устанавливает одинаковый режим для права на обмен, которое принадлежит нанимателям в ведомственных домах и в домах местных Советов.
