Чтобы наш совет не затерялся между строк, мы дадим его в самом начале. Подавать просьбу в банк лучше всего до того, как вы начали искать квартиру. Те, кто когда-то понадеялся, что всё пройдёт гладко, как у всех, а потом потерял последние деньги и нервы, согласятся с этим без лишних доводов. Всем, не имеющим подобного опыта, советуем прочитать эту главу особенно внимательно. Если ипотечный банк является непременным участником вашей сделки, т.е. альтернативных источников финансирования не существует, то, даже когда кажется, что ничего не предвещает неприятностей, помните: на несколько тысяч сделок приходится одна, где такие неприятности возникают из ничего. Этот процент очень мал, но последствия от попадания в него могут быть настолько велики, что и с сотыми долями стоит посчитаться. Для неисправимых оптимистов приведём один пример из практики. Молодая пара новых репатриантов обратилась к посреднику с целью покупки квартиры. Они оба работали, никогда не делали долгов, двое их родственников уже приобрели жильё через этого посредника, - вроде бы осталось только найти подходящую квартиру и быстрее к адвокату. Но на их счастье была подана предварительная просьба, и ответ пришёл до того, как было что-то подписано. Ответ не оставлял шанса получить машканту ни в одном банке, т.к. к их собственному изумлению они оказались в так называемом "черном списке". Причина - потерянный два года назад теудат зеут. Им воспользовались мошенники для подписи гарантийных обязательств. Само по себе это не страшно и справедливость можно восстановить через обращение в полицию и т.д., но на это уйдёт много времени и ни о какой покупке, конечно, не может быть и речи.
Предположим, что мы вас убедили. Вы пришли в банк, сели к служащему и спросили: "Я хочу знать, сколько денег я могу получить?" Служащий поинтересовался вашими личными данными, необходимыми для определения закаута (прав на получения льготных ссуд от министерства строительства), вашими доходами и сказал, что для вас реальная сумма Х шекелей при стоимости квартиры Х+10% шекелей, и вы получили примерный расчет месячной выплаты. Это ещё не разрешение на получение ссуды. Предварительный расчёт делается для ориентации, чтобы вы определились с планами на покупку. Его вы можете сделать сами, главное - знать размер закаута и банковские критерии. Мы не будем углубляться в точные цифры, кому какой закаут положен, т.к. цель этой главы немного другая, а вот о критериях стоит поговорить. Есть три основных критерия:
Выдавая ссуду, банк должен удостовериться, что ваши доходы позволяют не только возвращать её, но и не умереть с голоду. Нормальным считается, когда возврат по ссудам не превышает 30% от общего дохода на семью. При этом не все ваши доходы могут служить гарантией возврата (об этом подробнее в разделе документальное подтверждение доходов). Банк может отступать от нормы и при определённых обстоятельствах выдавать ссуды с месячным возвратом до половины от общего дохода. Вы сами можете, пользуясь простой формулой, рассчитать свои возможности с точностью до 50-100 шекелей. Для ориентации в поиске этого достаточно. Необходимо к месячному возврату от закаута прибавить месячный возврат от других льготных ссуд, положенных в регионе покупки, и месячный возврат банковских ссуд из расчёта: на каждые 10,000 шекелей взятые под постоянный процент (6.0%) с привязкой к индексу потребительских цен -
на 20 лет - 71,5 шекелей,
на 25 лет - 64,5 шекелей,
на 30 лет - 60 шекелей,
Пример: Из банка вам необходимо взять 465.000 шекелей, из которых 103.680 - закаут, 28.800 шекелей - местная ссуда, а остальное - ссуды банка на 25 лет. Месячная выплата в этом случае сложится следующим образом -
от 103,680 - 385 шекелей,
от 28.800 - 180 шекелей,
от 332,520 - 2145 шекелей,
итого - 2710 шекелей, не считая обязательные строховки.
При общем месячном доходе выше 8.000 шекелей нетто проблем с получением требуемой суммы не будет.
При наличии закаута общее количество всех получаемых вами ипотечных ссуд не может превышать 95% от стоимости квартиры, записанной в договоре. Без закаута вы можете взять из банка только 80 - 90% от стоимости. Сегодня это возможно благодаря тому, что многие банки делают страховку риска, сами или через страховую компанию. Такой высокий процент финансирования считается для банка рискованным. До вхождения на рынок страховок риска не имеющим закаута банки не выдавали более 70-75% от стоимости квартиры. Если речь пойдёт о финансировании помещений под бизнес, то даже рубеж в 50% перейти будет сложно.
