Есть ещё один рубеж, который касается только тех, кто делает перевод машканты - гриру. Имея положительный опыт высокого банковского финансирования при первой покупке, продающие старую и покупающие новую квартиру часто неожиданно попадают в очень сложную ситуацию. Дело в том, что при переводе машканты ссуды должны составлять не более 80% от стоимости новой квартиры. Это требование не банка, а министерства строительства, нарушая его, банк рискует своими деньгами. Поэтому есть случаи, когда ни высокие доходы, ни надёжные гаранты, ни опытный маклер или адвокат вам не помогут. Например, если вы брали ссуды в двух разных банках или в прошлом у вас были проблемы с выплатами. При нормальных условиях банк может дойти до 85% (учитывается наличие страховок риска), но о 95% не может быть и речи. Рассмотрим это на примерах:
продаваемая квартира - 500.000 шек.
остаток ссуд - 475.000 шек. 95%
покупаемая квартира - 600.000 шек.
перевод ссуд - 475.000 шек.
дополнительно взять - 5.000 шек. больше банк не даст
всего ссуд - 480.000 шек. 80% от стоимости
То есть, в этой сделке 120.000 шек. личных сбережений вам необходимо иметь.
продаваемая квартира - 500.000 шек.
остаток ссуд - 475.000 шек. 95%
покупаемая квартира - 500.000 шек.
перевод ссуд - 400.000 шек.
вернуть в банк! - 75.000 шек.
всего ссуд - 400.000 шек. 80% от стоимости
Казалось бы, в этом нет никакой логики. Человек продаёт и покупает за одну и ту же цену, какая банку разница, на какой квартире записано 95% ссуд. Но если мы взглянем на ситуацию немного иначе, то логика банка станет ясна. Дело в том, что банковское финансирование покупки квартиры до 80% от стоимости является нормой, а более высокое финансирование - отклонением от нормы, на которое идёт банк и министерство строительства, чтобы дать возможность малообеспеченным слоям населения, не имеющим даже 10% от стоимости, решить проблему жилья. Основной финансовый риск при этом берёт на себя государство, но такая необходимость есть только тогда, когда покупается первая квартира, в других случаях риск не обоснован. Поэтому, прежде чем принять решение об улучшении своих жилищных условий, проверьте остаток ссуд и, если он достаточно велик по отношению к цене квартиры, поинтересуйтесь, разделяет ли банк ваши оптимистические надежды (см. об этом - Перевод ссуд, ограничения в пропорциональном соотношении ссуд и стоимости квартиры).
Если от общей суммы вы отнимите льготную часть, то останется ссуда, которую выдаёт сам банк. Нормальным считается, если доля банковских ссуд не превышает 50-60% от стоимости, при хороших доходах можно дойти до 70%. Рубеж в 70%, даже если и удается перейти, то только на несколько процентов и ценой ухудшения условий кредитования. Машлимот - это те деньги, на процентах от которых банк зарабатывает, и которыми он рискует, выдавая их вам. Льготную часть вы тоже получаете через банк, но прямого риска потерять эти деньги у банка нет. Главное, чтобы были выполнены все формальные требования министерства строительства. Поэтому иногда покупатель с большой льготной частью может легко получить 95% ссуд, а с маленькой - едва дойти до 85%.
Рассмотрим несколько примеров:
цена квартиры - 550.000 шекелей
личный вклад - 40.000 шекелей
всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%
из них
льготные - 148.000 шекелей
банковские - 362.000 шекелей 65,8%
Получилась достаточно реальная для получения положительного ответа картина. Теперь немного изменим её, предположив, что в регионе покупки местная ссуда в размере 28.800 шек. есть только на новые квартиры, а вы хотите приобрести со вторых рук.
цена квартиры - 550.000 шекелей
личный вклад - 40.000 шекелей
всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%
из них
льготные - 119.200 шекелей
банковские - 390.800 шекелей 71%
В этом варианте вам нужно быть готовым к тому, что 1% вам не дадут или предложат худшие условия. А если эту же квартиру купит неполная семья с повышенным закаутом, последний критерий не будет играть столь важную роль и банк будет смотреть первые два.
цена квартиры - 550.000 шекелей
личный вклад - 40.000 шекелей
всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%
из них
льготные - 220.000 шекелей
банковские - 290.000 шекелей 52.7%
Если увеличим стоимость покупаемой квартиры и урежем закаут, то увидим, как последний критерий может ограничить ваши возможности.
цена квартиры - 650.000 шекелей
льготные - 75.000 шекелей
банковские - 468.000 шекелей 72% (если такое разрешат)
всего ссуд - 543.000 шекелей 83,5% всего!
личный вклад - 107.000 шекелей, без которого сделка невозможна.
