Как мы уже говорили, для предварительного ответа не нужна конкретная квартира, но общие ориентиры должны быть. Во-первых, это необходимо для определения положенной вам льготной части ссуд, она может меняться в зависимости от региона и внутри одного региона различаться при покупке с первых и со вторых рук. Без таких данных просьбу просто нельзя подать. Во-вторых, банк оценивает риски, связанные с тем, насколько закладываемая недвижимость будет гарантировать возврат денег в случае вашей неплатежеспособности. Пока речь не идёт об оценке недвижимости (шамаут), любой ответ банка - условный, в частности, он обусловлен соответствующей оценкой шамая (для квартир со вторых рук). Давая предварительный ответ, банк по собственной базе данных проверяет, насколько реальна для района покупки называемая вами цена квартиры; опытный служащий сам хорошо ориентируется в ценах, при необходимости он может связаться с отделением в другом городе. Если цена покажется чрезмерно завышенной, банк заподозрит, что его хотят "кинуть". Кроме того, есть статистика: где и с какими квартирами чаще всего производится обман банка, как меняется цена при быстрой реализации, что называется, с молотка, насколько сложна подобная реализация. Для новых квартир немалую роль играет надёжность строительной фирмы, её связи с банком, проводится ли банковское сопровождение проекта и т.д. Часто строительные фирмы заключают с банками соглашения об особых программах: ссуда под низкий процент, погашение выплат по ссудам на определённый срок за счёт фирмы и т.д., но это тема для отдельного разговора (см. раздел Особое соглашения банка и строительной фирмы.)
Представьте себе, что ваши соседи пришли попросить взаймы. При этом они постоянно ссорятся между собой, муж грозится уйти, жена плачет и жалуется, что нечем кормить детей. Глядя на такую картину, вы призадумаетесь, стоит ли рисковать. Часто перед служащим банка предстаёт похожая картина. Покупка недвижимости вещь волнительная, масса непонятных бумаг с цифрами, от которых становится страшно, дополнительные расходы, которые, кажется, никогда не кончатся, доллар прыгает, как шарик от пинпонга, превращая ваш дом в казино. В такие моменты напряжение в семье возрастает, конфликты обостряются, а если и сделка проходит не очень гладко, то всё выплёскивается наружу. Для получения ссуды это не самое лучшее, что может быть. Когда вы одалживаете кому-то деньги, вы видите его собственными глазами и решаете, что делать. Глаза банка - служащий, который ведёт ваши дела. Люди, принимающие решения, не видят вас, перед ними только бумаги, но кроме формальной стороны, для принятия решения важно мнение того, кто вас видел. Когда просьба передаётся на рассмотрение, служащий пишет свои замечания. Конечно, глаза иногда обманывают человека. У банка они тоже могут оказаться недостаточно зоркими и даже недостаточно честными. Чем меньше банки уделяют внимания именно этой стороне, тем чаще их "кидают". Но для вас важен свой интерес - получить необходимую сумму на наиболее выгодных условиях. Чтобы добиться этого, важно произвести впечатление клиента положительного во всех отношениях. О том, как это сделать, наша следующая глава.
Мы бы не советовали вам рассказывать служащему банка, что денег на личный взнос у вас нет и не будет, спрашивать у него, где приобрести гарантов, и говорить, что вопрос с тлушами сегодня решаемый. Не надо делиться с ним сомнениями, сможете ли вы возвращать ссуды, планами через пару лет отчалить в Канаду. Ни в коем случае не начинайте разговор с того, что уже три банка вам отказали, и если откажут здесь, то хоть вешайся. Ваши семейные неурядицы и финансовые проблемы тоже не украсят общей картины. Многие скажут: да эти служащие прекрасно знают о завышении цен и тому подобных вещах и смотрят сквозь пальцы, так как иначе банки останутся без работы. В этом есть доля истины. К некоторым критериям банк может подойти чисто формально, если другие его полностью удовлетворяют. Например, подозревая, что цена квартиры завышена до 10%, банк не упустит клиента с хорошими доходами. Но это не означает, что нужно приходить и рассказывать служащему, насколько больше вы записали, или, при каждом его упоминании об уплаченных согласно договору деньгах, удивляться и спрашивать: какие 5 тысяч, ах, эти, да-да. Не стоит забывать, что завышение цены было и остаётся нарушением закона.
