Доказательством того, каким замечательным арендатором является эта компания, служит опрос за 2004 год, проводившийся Международным советом торговых центров, в котором владельцев недвижимости и застройщиков попросили ответить на вопрос, какие розничные предприятия они бы хотели видеть в своих центрах. Компания Trader Joe’s попала в первую пятерку — и это была единственная сеть продуктовых магазинов. Среди других розничных предприятий были упомянуты НМ, шведская сеть магазинов одежды; мастерская Build-a-Bear; магазины, торгующие одеждой для подростков, Hollister и Hot Topic, а также Victoria’s Secret.
Несмотря на насущный интерес к городским рынкам, сеть Trader Joe’s, конечно же, не отказывается от своего «хлеба с маслом» — меньшего размера, отчасти устаревших, растянувшихся длинной полосой торговых центров, которые впервые стали появляться на фоне американских пригородных пейзажей и 40-х годах. Многие из этих объектов теперь не те, что были когда-то, — они лучше. Некоторые обозреватели называют их реликтами 50-х — они стали популярны в бурно развивающихся после Второй мировой войны предместьях. Они были популярны до начала 60-х, а затем розничные предприятия потеряли к ним интерес, поскольку занялись поиском объектов большей площади с более крупными стоянками, которые предоставляют возможность лучше обслужить автомобилистов. Предприятия розничной торговли со смешанным ассортиментом и универмаги затем взяли курс на недавно созданные торговые центры с крытыми пешеходными аллеями, в то время как многие сети супермаркетов стали строить или брать в аренду более крупные отдельно стоящие объекты.
Многие торговые ряды того времени не ремонтировались и просто утратили расположение владельцев собственности и застройщиков, у которых практически не было стимула ими заниматься. Одна из причин заключалась в том, что маленькие предприятия — от косметических салонов и кабинетов татуажа до торговых точек, продающих все товары за 99 центов, и химчисток — заняли там все площади. Некоторые из них были надежными местными компаниями, тогда как другие из-за недостатка финансирования закрывались так же быстро, как и открывались.
Однако отлив сменился приливом, и «длинные» торговые центры, которые обычно считали не лучшим местом для размещения магазинов, пользуются спросом и возрождаются в пригородах. Во-первых, торговые пассажи больше не удовлетворяют тех многочисленных покупателей, которые не хотят тратить уйму времени на походы в такие мегацентры. Небольшие магазины также покидают их в силу того, что поток посетителей там меньше, арендная плата растет, и имеет место конкуренция со стороны розничных предприятий. Wal-Mart — это не только магазин, торгующий бакалейными товарами. Это серьезный конкурент в области торговли электроникой, обувью, ювелирными изделиями, мебелью, фармацевтической продукцией, канцелярскими товарами и выполнения фотолабораторных работ — небольшие компании, занимающиеся этими же видами бизнеса, становятся первыми жертвами, когда суперцентр Wal-Mart въезжает в это же здание [2].
Демонстрируйте свою стабильность
В некотором отношении стратегия в области недвижимости, используемая компанией Trader Joe’s в течение долгого времени, предоставляет следующее преимущество: основное внимание концентрируется на тех близлежащих торговых центрах, которые обычно расположены на главных улицах между жилыми кварталами с хорошо развитой инфраструктурой. Это позволяет магазинам, расположенным в местах с достаточной плотностью населения, развивать хорошую базу продаж, несмотря на то что они находятся в более старых и дешевых центрах, которые часто слишком малы, чтобы привлечь крупных серьезных арендаторов, таких как супермаркеты или аптеки. Супермаркеты и другие продуктовые магазины всегда были более желанными арендаторами для владельцев собственности и застройщиков, которые понимают, что они способствуют притоку покупателей и обычно хотят заключать долгосрочные договоры. Благодаря этому супермаркеты традиционно снимают помещения по самой низкой цене в любом здании.
Это, несомненно, было правдой во время экономического спада 2000-2001 годов, когда региональные торговые центры (или «сильные центры») испытывали трудности, и супермаркеты и аптеки по-прежнему активно занимались поиском новых площадей. Компания Trader Joe’s использовала этот факт с выгодой для себя и заключила долгосрочные договоры найма по очень разумным ценам — 15 долл, за квадратный фут[56] или меньше — и получила дополнительные выгодные скидки.
