Трамп утверждал, что Ламберт Банк был рад избавиться от будущего Trump Parc East, поскольку в нем было заметное число квартир с контролируемой арендной платой. На практике это означало, что для обитателей этих квартир размер арендной платы был фактически заморожен и владелец дома никак не мог ее поднять. Получить подобную льготу в Нью-Йорке можно было, если дом был построен до 1947 года, а жилец поселился в квартире не позже 1971 года. Унаследовать право на контролируемую арендную плату после скончавшегося родственника можно, но сложно – необходимо постоянно проживать вместе с обладателем льготы в той самой квартире и соответствовать еще ряду условий.
Существует также понятие стабилизированной арендной платы, которое означает, что владелец жилья может повышать ее только на определенный процент в год. Возможны и другие ограничения в зависимости от района. Понятно, что арендодателей такая ситуация не радует, поэтому придумывались и придумываются разные способы обойти законы, ограничивающие рост арендной платы. Кстати, советские страшилки о множестве пустующих квартир в том же Нью-Йорке, в то время как в городе множество бездомных, но владельцы предпочитают держать квартиры пустыми, а арендную плату не снижать, – строго говоря, вполне реалистичны. Лендлорды могут не выставлять квартиры на рынок аренды, если эти квартиры подпадают под ограничения по размеру платы, потому что считают – аренда не окупит их расходов по содержанию этого жилья и текущему ремонту.
Причем эта проблема не только времен передачи «Международная панорама», но и недавних дней. В 2019 году в Нью-Йорке был принят закон, запрещающий сразу после выезда предыдущих жильцов повышать на 20 % арендную плату в квартирах, подпадающих под ее ограничение. Раньше у лендлордов было такое право, и вот его отобрали. Но на пользу рынку доступной аренды это не пошло. И даже подход, что лучше получать хоть немного, чем не получать ничего, в данном случае не действует, потому что лендлорд понимает – тот, кому удалось снять квартиру по льготной цене, будет до последнего за нее держаться, а не искать другую.
«Нью-Йорк по уши в нехватке жилья, но есть тысячи пустующих квартир, которые могут быть доступны городским арендаторам – если арендодатели разрешат им заехать. Эван Руген, основатель инвестиционной компании в сфере недвижимости LVL Group NY, говорит, что политическая случайность позволяет арендодателям не выставлять на продажу доступные по цене объекты. Закон о стабильности жилищного рынка и защите арендаторов Нью-Йорка 2019 года был принят для усиления контроля за арендной платой, регулирования того, что происходит со стоимостью квартиры, когда арендатор ее освобождает… Вместо того, чтобы сделать аренду доступной, говорит Руген, закон помог поднять арендную плату в Нью-Йорке до астрономических значений. Это происходит потому, что арендодатели понимают, что их стабилизированные арендные единицы не могут быть выставлены на продажу по рыночной ставке после того, как они инвестируют в модернизацию, – поэтому многие вообще воздержались от их выставления на продажу… Программа улучшения жилищного фонда для местного сообщества, объединяющая около 4000 владельцев и управляющих более чем 400 000 объектов недвижимости со стабилизированной арендной платой по всему Нью-Йорку, подсчитала, что из более чем 1 миллиона квартир со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке 20 000 единиц остаются пустыми, поскольку из-за высоких затрат арендодатели не могут выставить их на продажу. "Один из самых больших вопросов: 100 долларов лучше, чем 0 долларов? – сказал Руген. – Ну нет, потому что арендатора, вносящего стабилизированную арендную плату, очень трудно выселить". Хотя закон был создан для лучшей защиты арендаторов, он может непреднамеренно усложнить их жизнь» (Элсинна Ллойд. Почему некоторые арендодатели в Нью-Йорке не выставляют на продажу квартиры, которые вы действительно можете себе позволить / Why some NYC landlords keep the apartments you can actually afford off the market. Insider, 10 июля 2022 г.).
Долгое время была популярна практика вывода квартир из-под ограничения арендной платы путем их объединения. Превращение квартиры со стабилизированной арендной платой и квартиры, которую можно сдавать «по рынку», превращало всю ставшую более просторной квартиру в такую, на которую ограничение не действует. Часто и объединение двух льготных квартир в одну позволяло вывести жилплощадь из-под ограничения. Это явление было прозвано «франкенштейнинг» – если вспомнить, то персонажа романа Мэри Шелли сшили из кусков. У дизайнеров так называется смешение разных стилей при работе, а вот в недвижимости Нью-Йорка по методу Франкенштейна получались квартиры, которые можно сдавать без всяких социально ориентированных ограничений.
