Постепенное обеднение князей развивалось одновременно с размножением княжеского рода. Князья-родичи делили между собою Русь на мелкие волости. Вследствие этого деления сокращались и княжеские доходы, состоявшие из даней, торговых и разных других пошлин и поборов с подданных. Упуская из рук все эти источники обогащения, князья взялись за обрабатывание захватываемых земель руками той же челяди. Княжеское землевладение начало развиваться с конца XI века и развивалось по мере дробления Руси и распространения по степям половцев. Последние отрезали мало-помалу все торговые пути русских на низовья Волги к болгарам и хазарам и на юг в Византию. В летописях XII века упоминается о громадном количестве княжеских сел, наполненных княжескими рабами. Во время усобиц князья грабили друг у друга эти богатые рассадники сельского хозяйства того времени. В одну из войн с черниговскими князьями Изяслав Мстиславич говорил дружине о черниговских князьях: «Се есми села их пожгли вся, и жизнь их всю, и они к нам не выйдут; а пойдем к Любчу (гор. Любеч), идеже их есть вся жизнь».
Владея селами, со всеми угодьями, землей и жителями, князья награждали такими же и своих дружинников, княжих мужей. Тот же князь Изяслав Мстиславич, намереваясь добывать Киев в 1150 году, говорил своей дружине: «Вы есте по мне из русскыя земли вышли, своих сел и своих жизней лишився, а я пакы своея дедины и отчины не могу перезрети; но любо голову свою сложю, пакы ли отчину свою налезу и вашу жизнь». В другом месте под 1177 годом сообщается, что рязанский князь Глеб при нападении на Владимирскую землю «и села пожьже боярская, а жены и дети и товар да поганым на щит, и многы церкви запали огнем». Из тех и других слов видно, что в XII веке дружинники и бояре были уже землевладельцами.
Одновременно с развитием боярского землевладения развивается также и церковное. В прежнее время князья отдавали церквам часть своих доходов или десятины. Эта десятина, или десятая часть, собиралась от даней, от даров, собираемых князьями на полюдьи[18], от разных пошлин и торговли. С XII века князья стали наделять своих богомольцев-монахов и прочее духовенство и давать на содержание церквей и монастырей села с челядью. Так Андрей Боголюбский дал владимирской церкви Успения Богородицы «свободы купленые и с данями и села лепшая, дани и десятины во всем и в стадех, и торг десятый». Слова «свободы купленые» указывают еще и на то, что в это время села с челядью продавали, покупали и дарили.
С сокращением торговли сократился приток иностранных денег, и с конца двенадцатого столетия замечается вообще обеднение южной Руси. В прежнее время многолюдные города, оживляемые богатыми рынками, привлекали много иностранцев, приносящих с собой разные знания, которые прививались понемногу местным жителям. Иностранцы строили русские храмы, украшали их и расписывали их стены, привозили на русские рынки разные предметы жизненного обихода и роскоши, неизвестные до сих пор на Руси. Вследствие общения с чужими, более образованными странами развивались искусства и просвещение, жизнь с внешней ее стороны делалась красивее и утонченнее. Но всем этим пользовались только верхние слои общества, в массе продолжали господствовать дикость и некультурность, народ продолжал видеть только темные и тяжелые стороны жизни. Овладевая торговыми путями, половцы жгли и грабили вместе с тем пограничные селения, и разоренные жители разбегались в разные стороны[19].
Жизнь хирела и затихала вокруг кипящего прежде деятельностью Киева и переносилась в новые центры. Одним из таких центров была Суздальская область, с вырастающим Владимиром, где развивался мало-помалу новый жизненный уклад, согласно новым порядкам и новым условиям.
