Преобладание в Терской области феодально-сословного землевладения (войскового, казачьего, общинно – надельного и феодально – пожалованного) являлось главным препятствием для проникновения капиталистических отношений в сельское хозяйство и на казачьей, и на горской территории. Земельная аренда являлась важнейшим средством обхода названных препятствий. Развитие арендных отношений внутри горских обществ усиливало размежевание в среде крестьянства, что позволяло говорить не только о росте имущественного, но и социального неравенства у горских народов. Арендные цены на нефтеносные участки были выше, чем на землю занятую под сельскохозяйственные угодья. Аульные общества были лишены права сдавать в аренду нефтеносные участки – земля им предоставлялась не на правах собственности, а только в пользование с правом поверхностной разработки, недра ее считались достоянием казны. Предприниматели вынуждены были выплачивать большие суммы казачьему войску за аренду земли. Это отвлекало капиталы в сельское хозяйство и торговлю, тормозило развитие промышленного капитализма. В Терском казачьем войске с 1877 по 1900 гг. войсковые капиталы увеличились с 400 тыс. до 3 млн. рублей. Это было результатом получения доходов с нефтеносных земель, которые войско сдавало в аренду.
В отдельных случаях правительство сдавало казенные земли в аренду не крупным арендаторам, а горским обществам, существование которых было совершенно не обеспеченно ввиду отсутствия у них удобной земли. Это был один из приемов «умиротворения» горского населения. Предоставляя безземельному горскому населению в отдельных случаях льготы на аренду казенных и войсковых запасных земель, правительство все же не пошло на передачу их в постоянное пользование горцам, хотя бы на общинном праве землепользования – сдача земли в аренду даже по таким ценам давала казне больше доход, чем размер земельного оброка, поэтому эти земли не передавались даже в постоянную аренду, т. к. при новой сдачи цена аренды могла повышаться.
На Кавказе, в ходе земельной реформы, вопрос собственности был ключевым. Империи необходимо было конфисковать чеченские земли и превратить их в казенную государственную собственность, а это можно было сделать только под благовидным предлогом (дабы избежать волнений и кровопролития) – путем ликвидации остатков высших сословий, которые могли мобилизовать общественность. Также для выполнения этой задачи требовалось подтверждение существования только традиционной общественной собственности. В связи с отсутствием потомственных землевладельцев, некому было бы выставить в частном порядке претензии государству по поводу экспроприации и конфискации собственности – вся земля объявлялась государственной и уже раздавалась за заслуги по интересам руководства.
Верховная власть, будучи сама источником закона, связана была им нравственно, а не юридически. Во имя государственной цели законный порядок нарушался самой же властью, с помощью Указов, особых Положений; однако некоторые представители структуры управления считали такие действия аморальными по отношению к гражданам и не считали оправданным нарушение частного права – столпа экономического развития и политической стабильности общества.
Земли у горцев всегда служили предметом гражданского оборота: купли-продажи, залога, дара. Следовательно, такое владение заключало в себе все элементы права полной собственности, указанные в российских законах, т. е. – владение, пользование и распоряжение. Посягательство на пашню, луг или сад коренного жителя Кавказа, было равносильно посягательству на его личную свободу. Для полного сближения обычного права горцев на землю с правом собственности на основании общегражданских законов недоставало, следовательно, лишь формального момента укрепления его за фактическим владельцем в порядке, установленном гражданскими законами.
В 1906 году приказом главнокомандующего Кавказским военным округом от 18 апреля, в городе Владикавказе была образована Комиссия для исследования правового и экономического положения на Северном Кавказе. Собственником земли комиссия посчитала казну, указывая, что у горцев земли никогда не было, и что они ее не желают. Комиссия предположила, что меньшинство владеет землей, но не имеет права на ее недра, только – на поверхность. Высказываясь против права собственности горцев на землю, Комиссия утверждала, что укрепление собственности на Кавказе – совершенно излишняя формальность. По мнению чиновников, тот факт, что население регулярно платило подати государству, указывает на то, что жители фактически признали право государства на землю.
