Вопреки мнению большинства, не существует недостатка в экономически жизнеспособных и потенциально прибыльных помещениях, отвечающих всем необходимым требованиям. Источники информации по недвижимости подсчитали, что 500 млн квадратных футов[40] площадей избыточных, заброшенных или недостроенных помещений для розничной торговли ждут своего часа. Некоторые из них представляют собой торговые ряды площадью 6-20 тыс. квадратных футов[41], которые обычно считают реликтом 50-х и предметом бурных отношений между застройщиками и арендаторами. Однако многие из них сейчас преобразовываются в общественные и культурно-развлекательные центры, способные привлечь более престижных арендаторов, таких как Trader Joe’s, и других (по возможности постоянных) клиентов. Даже некоторые крупные предприятия розничной торговли начинают искать такие некондиционные торговые центры.
Среди причин образования излишков площадей можно упомянуть слияния и снижение экономической активности. Например, супермаркеты Albertsons, базирующиеся в Бойзе, штат Айдахо, теряют 10-20 % своих магазинов ежегодно в последние несколько лет вследствие либо консолидации, либо продажи объектов, не функционирующих в полном объеме. Мы говорим не только о неудачном местоположении. Речь идет о торговых площадях, которые, вероятно, не подошли для конкретного розничного предприятия по таким показателям, как поток покупателей, объем продаж или прибыль на квадратный фут. Это создает потрясающую возможность для розничных предприятий этого сектора рынка, таких как Trader Joe’s, модель деятельности которых сильно отличается от моделей более крупных сетей и позволяет привлечь поток покупателей, необходимый для успеха, в таком месте, которое остальные, вероятно, рассматривали как неудачное.
Модель, используемая в Trader Joe’s, также подразумевает предпочтение аренде, а не покупке или самостоятельному строительству торговых центров. Арендуя площади, компания может вкладывать свои деньги в финансирование и развитие своей деятельности, вместо того чтобы «зарывать» их в землю. Это выгодно для застройщиков и собственников недвижимости, которые ищут надежных арендаторов, долго работающих на рынке. Однако эту стратегию некоторые ученые мужи называют ошибочной, так как цена на землю и ее оценочная стоимость продолжают расти и так как из этого товара нельзя извлечь ничего большего. Между тем в бизнесе с чрезвычайно высоким уровнем конкуренции, каким является розничная торговля, — в особенности бакалейная, — где прибыль подсчитывают скорее в центах, чем в долларах, недвижимость иногда становится безопасным раем и может принести доход с инвестиций, гораздо больший, чем от продажи бакалейных товаров. А если учесть ситуацию с коммерческой недвижимостью, то можно сказать, что розничная торговля в последние годы оставалась довольно стабильной. Она оставалась устойчивой к спадам, и потому вкладывать деньги в нее по-прежнему выгодно и безопасно.
Однако сеть Trader Joe’s никогда не старалась стать компанией, занимающейся инвестициями в недвижимость, или землевладельцем. Это занимающее свою уникальную нишу розничное предприятие, с собственной системой выбора объектов недвижимости, которое сочетает тщательный демографический анализ, нюх на то, где следует открыть очередную точку, и дешевую аренду. Компания продает свой товар тем людям, которые его настойчиво требуют, а у тех, кто в нем не нуждается, она создает соответствующую потребность. Итак, снова вспомним старую аксиому, гласящую, что для успешной розничной торговли необходимы три фактора: «местоположение, местоположение и еще раз местоположение».
Ищите преимущества совместной
деятельности
Официальные представители Trader Joe’s обычно отказываются обсуждать какие бы то ни было аспекты своей деятельности, предпочитая помещать в центр внимания продукцию, а свою деятельность — на задний план. Однако в 2003 году, в интервью газете
