Аналогичным образом, операционный (или внешний) лизинг, вместо того чтобы быть проданным сразу, может быть заложен, разбит на субаренду или сублизинг, застрахован от различных рисков и продан десяти или двенадцати различным инвесторам.
Гавайская техника была настолько гибкой, что стала очень мощным инструментом, с помощью которого два плюс два часто превращалось в четыре плюс один плюс два плюс еще больше. Я не был первым, кто упаковывал сделки с недвижимостью для конкретных клиентов или использовал технику продажи и сдачи в аренду (я, например, занимался подобными вещами с 1930-х годов), но это был первый случай, когда кто-то сознательно и преднамеренно заранее разделил большую недвижимость на части, чтобы охватить сразу несколько рынков. Мы использовали эту технику при продаже 1407 Broadway, West Thirty-fourth Street, Graybar Building и почти всех других наших крупных объектов. Гавайская техника, поскольку она позволяла нам предвидеть и заблаговременно использовать будущие доходы от нашей недвижимости, стала главным инструментом расширения Webb & Knapp. А по мере распространения и адаптации этой методики другими компаниями она привнесла новую ликвидность и гибкость в финансирование недвижимости в целом.
Интересная сделка, которая произошла немного раньше, чем моя гавайская интермедия, но которая важна тем, что уходит корнями еще дальше в прошлое и расцветает далеко вперед, - это покупка мной универмага McCreery's на Тридцать четвертой улице. Эта сделка состоялась в пятницу днем в 1951 году, когда мне позвонил Роберт Макким, председатель правления Associated Dry Goods Company, владельца McCreery's Department Store.
"Я бы хотел увидеть тебя завтра, Билл", - сказал он.
В то время мы еще не переехали на Бикман-плейс и не приобрели квартиру в Гринвиче. Я сказал: "Конечно, Боб, я буду работать завтра... но я буду в своей квартире на Восточной Семьдесят второй улице, 30".
"Я буду там в десять тридцать".
Макким появился, как и обещал. Был солнечный день, я стоял на террасе и загорал, и он присоединился ко мне. Я знал, что дела у McCreery's идут неважно, но это быстро подтвердилось, когда Макким объяснил свой визит вопросом, не хочу ли я купить McCreery's.
"Конечно".
"Сколько вы за него заплатите?"
"Я заплачу пять с четвертью миллионов долларов".
Выглядя немного ошеломленным, Макким сказал: "Вы что-нибудь об этом знаете?"
"Я никогда не был в магазине".
"Как вы пришли к такой цене?" - спросил он.
"Ну, это мое дело. . . ."
Я мог бы продолжить и сказать, что предлагаю пять с четвертью миллионов, потому что именно столько, по моему мнению, стоит земля, но, удивленно покачав головой, Макким сказал: "Билл, наша балансовая стоимость - пять миллионов четыреста пятьдесят тысяч долларов. Если вы заплатите столько, то сможете стать ее владельцем".
"Мы купим его, если вы возьмете миллион долларов в качестве аванса, а остаток выплатите через год или два под два процента, чтобы мы могли развернуться и сдать недвижимость в аренду кому-нибудь другому".
"Договорились", - сказал Макким.
