Стоя на солнце в босоножках и шортах, я с завистью думал о том, что инвестиционному банкиру, приобретающему промышленную корпорацию стоимостью десять миллионов долларов, гораздо легче, чем риелтору, покупающему здание стоимостью десять миллионов долларов. Инвестиционный банкир может разделить и продать право собственности и права на корпорацию множеством способов, по кусочку за раз. Например, он может продать страховой компании облигации первого ипотечного займа по ставке прайм-процент. Он также может предложить долговые обязательства, которые, хотя и занимают вторую позицию по отношению к облигациям, предлагают более высокую процентную ставку в качестве компенсации. Для инвесторов, заинтересованных в спекулятивной подпитке (на случай, если дела компании пойдут очень хорошо), существуют конвертируемые облигации, которые можно превратить в обыкновенные акции. Он может выпустить привилегированные акции (конвертируемые или прямые), которые, как правило, особенно привлекательны для корпоративных инвесторов, поскольку дивиденды по привилегированным акциям, переходящие от одной корпорации к другой, облагаются налогом всего в семь процентов. Наконец, есть обыкновенные акции, основной капитал корпорации, но доступность капитала на этом не заканчивается: существуют также банковские кредиты, дебиторская задолженность (которая может быть профинансирована с помощью фактора), варранты на покупку акций и различные другие способы привлечения инвестиционного капитала в корпорацию. На самом деле инвестиционные банкиры за несколько поколений изобрели столько способов обслуживания инвесторов, сколько существует инвесторов с особыми личными потребностями, прихотями или налоговыми требованиями.
Пока я тащил пустую линию с гавайского побережья, мне пришло в голову, что если бы у инвестиционного банкира не было всех этих способов связаться с разными типами инвесторов, он оказался бы в таком же сложном положении, как и я с "Парк-авеню, 1". Если бы ему пришлось продавать корпорацию целиком, одному покупателю, инвестиционный банкир не получил бы столько денег, сколько он получил бы, разделив ее для особых клиентов... счастливый дьявол.
Такие размышления ни к чему не привели, я отступил с удилищем и снова забросил его далеко в воду. Затем меня осенила идея: "Почему бы нам не разделить собственность на части, как это делает инвестиционный банкир?"
Взяв в качестве модели корпоративную финансовую структуру, я начал мысленно делить дом 1 по Парк-авеню на части, чтобы понять, как и по какой цене здание может понравиться разного рода инвесторам. По мере того как кусочки и арифметические действия начали сходиться, я забыл о рыбалке и даже о том, где нахожусь, пока вдруг не осознал, что стою на гавайском пляже, в воде по щиколотку, с бесполезной удочкой и катушкой в руках. Я пошел в дом и в течение двух часов, проведенных за телефонным разговором, начал впервые применять то, что в торговле стало известно как "гавайская техника".
На практике, поскольку она включает в себя длинную цепь взаимосвязанных событий и множество побочных ветвей, Гавайская техника может стать такой же сложной, как некоторые длинные цепочки молекул, с которыми работают химики и соединяют их вместе, чтобы создать новые продукты. Однако по сути, как и большинство хороших идей, она проста. Я определил, как она может работать, на примере дома 1 по Парк-авеню, который зарабатывал миллион долларов на аренде в год и имел ценник в десять миллионов долларов.
Хотя большинство домовладельцев не задумываются об этом, основная городская недвижимость, естественно, состоит из двух частей - земли и договора аренды, который дает вам право на использование земли. Здание обычно поставляется вместе с арендой, но как основной арендатор и владелец здания вы можете изменять, сносить или перестраивать его по своему усмотрению - при условии, что вы платите арендную плату за землю.
Теперь, рассматривая только землю, я определил, что 250 000 долларов из общего миллионного дохода собственности должны пойти на земельную ренту. Эта земельная рента, поскольку она должна быть выплачена до всех других расходов, является самым надежным из всех возможных доходов собственности. Капитализированная по ставке пять процентов, земля, таким образом, должна стоить пять миллионов долларов. Я могу попытаться найти покупателя прямо по этой цене, а могу поступить по-другому: раз уж доход от земли так надежен, закладная на землю (которая будет иметь право первого требования на уже сверхнадежную земельную ренту) будет еще надежнее. Мне не составит труда найти страховую компанию или пенсионный фонд, готовый получить четырехпроцентную прибыль за такой безопасный риск, и поэтому я мог бы продать им закладную на землю за три миллиона долларов, которые съели бы 120 000 долларов из общего дохода от земли. Оставшиеся 130 000 долларов дохода, капитализированные по ставке 6½ процентов, будут стоить два миллиона, и за эту сумму я продам землю институциональному или индивидуальному инвестору.
