Залогодатель и владелец земли - это аналог держателей облигаций и долговых обязательств корпорации, и на данный момент, заложив и продав землю, мы имеем пять миллионов долларов, здание и, разумеется, базовый договор аренды, дающий нам право беспрепятственного пользования имуществом.
Доход от этой собственности после уплаты земельной ренты составил бы один миллион долларов минус 250 000 долларов, или 750 000 долларов. Теперь предстояло правильно оформить и продать эту аренду и ее доходы, чтобы привлечь конкретных покупателей. По сути, я создал два договора аренды: внутренний (или сэндвич) и внешний (или операционный). Тот, кто покупал операционную аренду, фактически становился управляющим здания. Он будет привлекать арендаторов и собирать арендную плату. Он получал бы миллион долларов дохода, платил 750 000 долларов арендной платы и оставлял бы 250 000 долларов себе. Владелец внутренней аренды, по сути, станет собственником здания. Он будет получать 750 000 долларов в виде арендной платы, платить 250 000 долларов владельцу земли и оставлять 500 000 долларов себе.
Однако, прежде чем продавать внутреннюю аренду и ее доход в 500 000 долларов, я мог бы с легкостью заложить ее по первой ипотеке под 6½ процентов за четыре миллиона долларов. Выплаты по ипотеке составят 270 000 долларов в год плюс два процента, или 80 000 долларов в год на амортизацию. Таким образом, владельцу здания останется 500 000 долларов минус 350 000 долларов, или 150 000 долларов. Капитализировав эти 150 000 долларов по привлекательной ставке в шесть процентов, я бы легко нашел покупателя на 2,5 миллиона долларов. Таким образом, внутренняя аренда принесет мне четыре миллиона долларов при ипотеке и 2,5 миллиона при продаже.
Что касается операционной аренды, то с ее доходом в 250 000 долларов мы могли бы, при семипроцентной доходности для инвесторов, получить цену почти в 3,6 миллиона долларов. Если бы мы обеспечили финансирование, взяв ипотечный кредит, она могла бы быть еще выше, но если оставить все как есть (в этом упрощенном случае), то получается, что мы договорились: (1) продать и заложить землю (за пять миллионов долларов), (2) продать и заложить внутреннюю аренду (за 6,5 миллиона долларов) и (3) продать операционную аренду (за 3,6 миллиона долларов). В общей сложности 15,1 миллиона долларов при цене покупки в десять миллионов.
В этой прибыльной фракционной собственности владелец операционной ( или внешней) аренды, выступавший в роли управляющего зданием, поскольку его расходы были фиксированными (750 000 долларов), находился в положении, не похожем на положение рядового акционера. Он был относительно защищен от инфляции, и если бы он мог увеличить продажи или арендную плату, его доход вырос бы феноменально; например, десятипроцентное увеличение арендной платы дало бы ему сорокапроцентный рост дохода.
Владелец здания, или держатель внутреннего лизинга, окажется в таком же денежном положении, как и держатель привилегированных акций, с фиксированным доходом, но с налоговыми преимуществами, даже лучшими, чем у корпораций, которые выплачивают только семь процентов дивидендов по привилегированным акциям. Это связано с тем, что владелец здания может списывать ежегодную амортизацию здания в счет своего денежного дохода от него. Благодаря ускоренной амортизации такие инвесторы смогут получать доход в 230 000 долларов без уплаты налогов и получать дополнительные налоговые вычеты по другим доходам - разумеется, до тех пор, пока ежегодная амортизация здания не станет равна амортизационным отчислениям. В этот момент индивидуальный владелец, скорее всего, захочет продать свою долю в здании (заплатив лишь двадцать пять процентов на прирост капитала, если он продаст его с прибылью), чтобы в итоге получить отличную чистую прибыль.
Эти, как и многие другие налоговые возможности, которые мы реализовали для инвесторов, были совершенно законными и вполне соответствовали концепции и духу закона, как он существовал в то время. Однако они также привели к принятию новых законов, потому что Налоговая служба, расстроенная тем, что не получает денег, ввела новые постановления, чтобы заткнуть новые дыры, которые мы обнаружили.
Приведенный мною выше пример дробления собственности является упрощенным. В реальном случае может быть довольно много индивидуальных вариаций и гораздо больше инвесторов. Например, при внутреннем (или многослойном) лизинге, помимо первой закладной, мы можем создать вторую закладную на два миллиона долларов, по которой будут выплачиваться проценты, но не будет амортизации, пока не будет погашена первая закладная. Или мы могли бы создать "спящую" ипотеку, по которой ничего не выплачивалось бы в течение двадцати пяти лет. Только после выплаты первой закладной эта "спящая" закладная вступит в силу, но тогда, как первая закладная, она приобретет полную стоимость. Можно было бы продать такую закладную, скажем, за 750 000 долларов человеку, который захочет передать ее своим детям через двадцать пять лет.
