Часть сделки заключалась в том, что он и его люди должны были покинуть магазин к определенному сроку. Нам не нужны были душевная боль и проблемы, связанные с увольнением сотен сотрудников; это была его работа. Он согласился оформить выходное пособие, и в глубине души я уже представлял, кого смогу привлечь в качестве нового арендатора. Этим жильцом были Орбахи. Я знал, что у них неспокойно на Четырнадцатой улице из-за сделки, которая произошла восемь или десять лет назад, когда я работал в компании Астора. Астор владел средним из трех зданий, которые занимал "Орбах". В процессе получения наличных денег для Астора, чтобы он мог купить недвижимость в других местах, я обратился к Натану Орбаху с очень привлекательным предложением. Арендная плата Орбаха для Астора составляла семьдесят две тысячи долларов в год. Я сказал Орбаху, что если он предоставит нам первую закладную на 900 000 долларов и один доллар наличными, то мы отдадим ему недвижимость. Ипотека будет под два процента (в начале 1940-х годов проценты были очень низкими, но в этом случае они были просто феноменальными). Я так разработал пакет, что эти два процента плюс амортизация закладной покрывались за счет арендной платы, которую уже платил Орбах. Другими словами, Орбаху не пришлось бы лезть в карман за лишним пенни, и он стал бы владельцем своего магазина. Мы же, со своей стороны, заломили бы эту ипотеку, взяли бы деньги и вложили их в выгодную недвижимость за городом, которую я просматривал на сайте . Это была привлекательная сделка, особенно для Орбаха, но он не видел ее; он боялся, что его обманывают, и поэтому отказал мне. Я дал Орбаху тридцать дней на раздумья, но он снова отказался, и я выставил посылку на продажу. Довольно скоро человек по фамилии Вайнштейн из Бруклина купил участок за 1 150 000 долларов (арендная плата в 72 000 долларов представляла собой неплохую прибыль от этой инвестиции). Возможно, это был последний раз, когда вы услышали об этой сделке, если бы не одно обстоятельство: мистер Вайнштейн был владельцем бруклинского универмага Mays, который не следует путать с национальной сетью универмагов, упомянутой в моей главе о Денвере. Вайнштейн хотел слияния с Ohrbach. За годы, прошедшие с момента покупки, Орбах сдерживал Вайнштейна, но срок аренды должен был когда-нибудь закончиться, и Орбах по понятным причинам нервничал, имея арендодателя, который, если представится случай, может оказать мучительное давление. В результате в 1951 году мне не составило большого труда заключить сделку по переезду Ohrbach's на Тридцать четвертую улицу с годовой арендной платой в размере 435 000 долларов в счет процента от продаж и с негативным соглашением, запрещающим им открывать другой магазин в пределах определенной мили от места на Тридцать четвертой улице.
На основании этой аренды я смог занять достаточно денег в Центральном сберегательном банке, чтобы выплатить Маккиму его 5,45 миллиона долларов.
Как сказал мой друг Джим Ли из Центрального банка: "Мне все равно, сколько вы за него заплатили, главное - стоимость здания сейчас. Если вы создали новую стоимость, заключив выгодный договор аренды, мы дадим кредит под эту стоимость". Он дал нам деньги под четыре процента, и мы смогли приобрести очень выгодную недвижимость без собственных инвестиций.
Однако примерно через год брокер, представлявший Джеймса Батлера (отпрыска семьи, владевшей ипподромом в Йонкерсе), пришел в поисках сделки другого рода. Несколько лет назад Батлеры купили участок на окраине Нью-Йорка, в местечке под названием Байчестер, для нового ипподрома, который так и не смогли построить. Им принадлежало четыреста акров; семья хотела обменять эту землю на какую-нибудь приносящую доход недвижимость.
Я сказал: "У меня есть как раз то, что вам нужно. . . . Я отдам вам "Орбах" на Тридцать четвертой улице. Это даст вам доход в 150 000 долларов в год после уплаты платежей по ипотеке в 5,4 миллиона долларов".
Батлерам это понравилось, и мы заключили сделку. Они были спокойны за свои доходы, а я - за свои, потому что мне пришло в голову, что довольно трудно ошибиться, когда обмениваешь один акр в Нью-Йорке (с 5,4-миллионной штукатуркой на нем) на четыреста акров в Нью-Йорке, свободных и чистых. Именно в Байчестере мы впоследствии построили парк развлечений "Фридомленд" - это уже другая, более поздняя и совсем другая история. Именно в Байчестере Объединенный жилищный фонд, финансируемый рабочими, строит Co-Op City. Co-Op City, крупнейший жилищный проект в мире, стоимостью более 350 миллионов долларов, заселит 16 500 семей (75 000 человек). Это последняя великая работа удивительного человека, русского иммигранта по имени Авраам Казан, которому сейчас восемьдесят один год.
Мне всегда нравился Байчестер; его площадь и потенциал для развития меня устраивали. Подобный соблазн огромных площадей вблизи городской черты привлек меня в проект Great Southwest, который был организован между Далласом и Форт-Уэртом в Техасе, но это более позднее предприятие также иллюстрирует другой момент.
