Они находят девушек и женятся. Друг, чье поведение отчасти напоминает нашего хомяка, берет ипотечный кредит и влезает в долги, чтобы купить красивый дом и мебель. Тот, кто ведет себя как муравей, снимает маленький дом, уверенный, что однажды купит дом побольше. Тем временем, однако, он нашел другую выгодную сделку, и банк, посчитав его хорошим клиентом, дает ему деньги на покупку второго дома, который теперь он сдает в аренду другим студентам, и его доход становится вдвое больше, чем у его друга. Его кредит в банке вырос, как и стоимость его недвижимости, а, с учетом высокой инфляции в Италии в конце 1970-х годов, ипотечные кредиты стали дешевыми. Он стремится повысить свою компетентность в области инвестиций в недвижимость и всего, что с ней связано, например банковских кредитов, нотариусов, процентных ставок, рыночной стоимости и т. д.
Тридцать лет спустя оба друга стали менеджерами и имеют высокий уровень жизни. Проходят годы, и приходит время уходить на пенсию. Однако первый владеет 46 квартирами, которые обеспечивают ему большой пассивный доход. Второй, если бы у него не было пенсии, не смог бы достойно жить. Тем не менее в течение своей трудовой карьеры они оба получали одинаковую зарплату. Эта правдивая история служит уроком.
“ Альфио объясняет:
Если у вас есть план, не важно, зарабатываете ли вы 1000 или 30 000 евро в месяц, достижение финансовой независимости зависит от вас и является автоматическим. В тот момент, когда вы решаете, куда направить свой доход, жизнь меняется. В этот момент вы решаете, стать ли вам бедным, быть частью среднего класса или стать богатым.
Самое распространенное возражение на этом этапе: «Но без денег я не смогу создать пассивный доход». Остерегайтесь, это ограничивающее убеждение. Вам не нужны деньги, чтобы делать деньги. Повторяю: 90 % миллионеров – это первое поколение, то есть они начинали с нуля. И к счастью! Иначе я не смог бы им стать, ведь я тоже начинал с нуля!
Хорошие долги – это те, которые приносят положительный cash flow. Теоретически следует кредитоваться до тех пор, пока cash flow остается положительным. С другой стороны, плохие долги – это все те, которые, как мы уже говорили, не производят cash flow. Например, дом для проживания, купленный по ипотеке, долги для поездки в отпуск и все финансирование для покупки потребительских товаров.
Здесь мы затрагиваем очень болезненную для многих тему: приобретение первого жилья. Как уже отмечалось выше, для большинства людей приобретение собственного жилья представляет собой достижение важной цели, в то время как в действительности дом – это безнадежный долг, поскольку он не приносит cash flow. Взяв ипотечный кредит, человек лишается своих экономических возможностей кредитоваться, чтобы генерировать cash flow.
На самом деле для тех, кто молод и не имеет большой возможности кредитоваться, ипотека на дом часто является одной из основных причин пребывания в группе бедных. Люди берут кредит, думая, что это хорошая сделка. Альтернативным решением может быть получение кредита на покупку дома со скидкой, а затем его продажа для создания своего бизнеса.
Патриция – студентка, участвовавшая в курсе «Инвестирование в недвижимость». Эта девушка, закончив учебу, начинает работать и, как все люди, которые начинают зарабатывать, тратит все, что зарабатывает.
Она находит дом, хорошую сделку и покупает его за 87 000 евро, что, с учетом нотариальных сборов и налогов, обходится ей в 95 000 евро. Патриция берет 100 %-й ипотечный кредит. На данный момент она счастлива, что исполнила свою мечту о независимости и собственном маленьком доме. И после небольшого ремонта, покраски и нескольких простых работ планирует жить там со своим парнем.
Именно в это время Патриция записалась на мой семинар и с удивлением обнаружила, что дом на самом деле был долгом, а не активом, поскольку она сняла деньги со своего расчетного счета, чтобы купить его. Поэтому она принимает решение, которое эмоционально стоило ей очень много: она решает продать дом, который был отремонтирован с минимальными затратами и теперь стоит 130 000 евро.
Прибыль от операции, за вычетом расходов на погашение ипотеки, составляет 30 000 евро. Но теперь у Патриции больше нет дома, в котором она могла бы жить. Она снимает жилье и тратит больше, чем на ипотеку. На первый взгляд может показаться, что она выбрасывает 700 евро в месяц, но на самом деле она увеличивает свои активы.
Именно этот показатель, чистый капитал, нам нужно отслеживать. Если он растет, значит, мы сделали правильный выбор.
Патриция начинает обретать уверенность и опыт и через некоторое время покупает второй дом за 90 000 евро, который после «настройки» продает за 120 000 евро.
Теоретически ее уровень жизни снижается, но ее чистый капитал растет.
