Давайте подумаем об этом. Первое правило гласит: деньги делаются, когда вы покупаете, а не когда продаете. Предположим, у вас есть 100 000 евро для инвестирования. Как вы знаете, недвижимость в большинстве случаев является отличной инвестицией.
Какое богатство в сфере недвижимости вы можете приобрести, вложив 100 000 евро?
Вы можете купить недвижимость стоимостью 100 000 евро, или, при 50 %-й ипотеке даже недвижимость стоимостью 200 000 евро. Или, при ипотеке в 66 % недвижимость стоимостью 300 000 евро, или, при ипотеке в 80 % недвижимость стоимостью 500 000 евро. Для приобретения недвижимости обычно используются банковские кредиты.
На самом деле банки не выдают деньги на покупку акций, облигаций, бриллиантов или золота, а выдают их на покупку недвижимости. Подумайте вот о чем: если бы банки не считали, что этот бизнес по своей сути безопасен, стали бы они ссужать вам деньги под низкую ставку? Если у вас есть фирма, знайте, что банки ссудят вам деньги по гораздо более высокой ставке. В инвестировании в недвижимость преимущество кредитного плеча вполне очевидно.
Если вы купили недвижимость стоимостью 500 000 евро с ипотекой 80 %, и стоимость этой недвижимости выросла на 10 %, то есть на
50 000 евро, то доходность ваших первоначальных инвестиций в размере 100 000 евро – суммы, необходимой для получения ипотеки, – уже составляет 50 %. С другой стороны, если ваши акции подорожают на 10 %, ваши акции вырастут со 100 000 евро до 110 000 евро, то есть доход составит всего 10 000 евро. Это справедливо для большинства инвесторов в акции. Понятно, что рычаг действует в обоих направлениях: если все упадет на 10 %, я получу убыток в обеих ситуациях.
Почему инвестирование в недвижимость является одним из лучших?
Исследование, которое я провел, показало, что если бы я разместил 10 000 евро в инвестиционные фонды с 1995 по 2005 год, то сегодня у меня было бы 17 870 евро. 78,70 % роста за 10 лет. Если бы с той же цифрой была приобретена недвижимость стоимостью 100 000 евро, то есть с авансом в 10 000 евро и кредитом в 90 000 евро, то сегодня, через 10 лет, недвижимость стоила бы 168 400 евро. Это означает, что 10 000 евро принесли бы доход в размере 68 400 евро. Это 684 % за 10 лет. Даже если посчитать несколько процентных пунктов стоимости ипотеки, все равно получается большая разница.
Рассмотрим другой пример. Предположим, у вас есть 20 000 евро для инвестиций. У вас есть два варианта:
• инвестировать в фонд, который приносит в среднем 5 % годовых, чтобы через 12 лет у вас было 35 917 евро;
• инвестировать 20 000 евро в дом стоимостью 200 000 евро, взяв банковский кредит в размере 180 000 евро. Предположим, что, сдав этот дом в аренду, этой суммой вы покроете взносы по ипотеке и расходы на содержание кондоминиума, не зарабатывая даже 1 евро; если недвижимость переоценивается на 5 % в год, то через 12 лет она будет стоить 359 171 евро, и, следовательно, ваши первоначальные 20 000 евро превратятся сегодня в 159 171 евро. Довольно большая разница! Не говоря уже о приросте капитала от погашения части ипотеки. Фактически, взнос, выплачиваемый арендатором, содержит в себе как процентные начисления, так и долю капитала.
Когда вы покупаете недвижимость стоимостью 100 000 евро, какова ее стоимость?
Возможно, вас обманули, и вы потратили 100 000 евро на здание стоимостью 90 000 евро. Или же возможно, вы заплатили 100 000 евро за недвижимость стоимостью 150 000 евро и закрыли хорошую сделку. Но подумайте: если бы оценщик банка оценил недвижимость в 90 000 евро, как вы думаете, банк все равно дал бы вам деньги? Нет. С недвижимостью трудно обмануться, потому что разница может составлять несколько процентов, но она никогда не бывает огромной.
Вы думаете, никто не продаст недвижимость стоимостью 150 000 евро за 100 000? В таком случае, когда вы окажетесь перед реальной сделкой, ваш разум не сможет различить и увидеть ее. Вы скажете себе, что это слишком хорошо, чтобы быть правдой. Подобное происходит каждый день: люди, которым приходится срочно уезжать люди, которые меняют города, страны; люди, которые расходятся или разводятся, наследники, которым приходится платить налоги, и т. д. В одних рыночных условиях это проще, в других – менее. Но они существуют.
Когда вы покупаете недвижимость стоимостью 100 000 евро, можете ли вы лично сделать что-нибудь, чтобы увеличить ее стоимость?
