В качестве примера может быть представлен происходящий из Феррары акт от 4 апреля 1294 г.: «Manzolus… per se suosque filios et heredes hoc instrumento venditionis iure pacti in sexaginta annos advenientibus ad renovandum, dedit, vendidit, tradidit et concessit Vassallo carezatori… unam golenam salicatam… – Мандзоло… за себя и своих сыновей и наследников этим актом продажи по праву, [установленному] пактом, который должен возобновляться каждые 60 лет, отдал, продал, передал и уступил возчику Вассалло… сухую часть русла, поросшую ивняком…»[627].
Как можно видеть, договор назван его составителем «instrumentum venditionis – продажа», но формула «in perpetuum» здесь отсутствует. Этот акт, по сути дела, устанавливает отношения долгосрочной аренды, где одна сторона, продавец, остается собственником имущества, а другая, покупатель, приобретает права на это имущество на меньших основаниях: в пользование, пусть на долгий 60-летний срок, а не в собственность. То, что покупатель – «emptor» по этому договору не стал собственником, подтверждается и отсутствием в договоре формулы «iure proprio»; основание приобретения недвижимости в нем обозначено «iure pacti». Кроме того, контракт предписывает покупателю необходимость внесения в пользу собственника (продавца) ежегодной арендной платы и платы за возобновление контракта по истечении срока[628]. Такие обязанности никогда не ложатся на собственника.
Можно привести подобные примеры на материале падуанских актов. Существуют ли исключения? Да, и среди феррарских, и среди падуанских актов редко, но встречаются передающие покупателю право собственности, но не содержащие формулу «in perpetuum». Существуют (таких буквально единицы) акты, такую формулу содержащие, но передающие приобретателю ограниченные права на купленное имущество. Тем не менее в большинстве случаев наличие в актах формулы «in perpetuum» указывает на то, что недвижимость передана на правах собственности. Напротив, контракты, которые имеют самоназвание «venditio», но не включающие в свой состав «in perpetuum», предоставляют покупателю меньшие, ограниченные права. Таким образом, наличие или отсутствие в документе категории «in perpetuum» имеет практическое значение для исследования средневекового актового материала Северной Италии XIII–XIV вв. и остается надежным подспорьем для его атрибуции.
Как можно было видеть при рассмотрении североитальянского актового материала, категории «in perpetuum» противостоит категория «срок»; она и должна быть рассмотрена как одна из основных в этой работе. Срок в праве – это момент или период времени, наступление или истечение которого влечет возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей. Здесь прежде всего имеется в виду срок действия договора, определенный или неопределенный, на который теми или иными контрактами имущество предоставлялось обязанному лицу. Срок играл решающую роль, поскольку от него зависели и другие условия договора.
Наиболее распространенными в практике Северной Италии периода раннего Средневековья были долгосрочные контракты: эмфитевзис и ливелл. Такие контракты получили дальнейшее развитие в XII–XIII вв., и оставались актуальными для Феррары и некоторых других регионов в XIV–XV вв.
Происхождение эмфитевтического контракта восходит к римскому праву. Основой развития этой формы земельного держания являются нормы эмфитевзиса и суперфиция, разработанные в классическом и постклассическом праве Древнего Рима. Эмфитевзис был рожден правом Древней Греции и воспринят Римом во времена Империи, но наиболее полное отражение получил в Кодификации Юстиниана[629].